2012年10月24日星期三

马萨诸塞州坎布里奇的房租管制结束后。

每个介绍课程教授价格天花板,我怀疑其中99%的人使用租金法律作为一个例子。当然,来自供需图的标准课程是价格上限导致所需数量超过所需数量的情况,因此虽然租金控制公寓的价格较低,但在寻找空缺时祝您好运!!

稍微更复杂的洞察力是我在自己的介绍教科书中所谓的“许多行动边距”的问题。(当然,如果您正在教授介绍ECON类,我鼓励您看看我的经济学原理教科书,高品质和低成本的大型出版商,可用这里。)面对租赁控制立法的房东可以吝啬维护,或寻找迫使租房者承担额外费用或费用的方法。如果众多房东以这种方式行事,那么邻居的感觉也可能受到租赁的房屋的财产价值。

马萨诸塞州剑桥,从1970年到1994年就有一个租金控制法。它是由全国范围的投票结束,尽管剑桥居民持有持续的法律持续的事实,但仍然是一个勉强吱吱作响的投票。大多数60%-40%。法律对1969年或更早的剑桥的所有租赁物业的租金限制。在“住房市场溢出:从马萨诸塞州剑桥的租金控制结束的证据”David H. Autor,Christopher J. Palmer和Parag A. Pathak看看发生了什么。(本文发布为NBER工作文件18125.这些工作文件在线没有自由上市,但学术界的许多人将通过机构成员获得。完整披露:David Autor是我自己的编辑中国经济观光杂志因此,我的老板。)Autor,Palmer和Pathak在受控租赁建筑,不受控制的租赁建筑物和所有者被占用的住房中拥有有关租金和价格的数据。他们还可以比较郊区没有租赁控制的郊区。以下是一些更引人注目的结果:

——马萨诸塞州剑桥市的租金管制建筑那typically had rents 25%-40% below the level of uncontrolled rental buildings nearby. However, the maintenance of rent-controlled building was often subpar, with a higher incidence of issues like holes in walls or floors, chipped or peeling paint, loose railings, and the like. More broadly, owners of rent-controlled properties had no incentive to do any major fix-ups or renovations, because they would be unable to recoup the costs.

- 如果不完全普遍,在美国,租金控制法仍然很容易找到。例如,“纽约市的租金制度系统至少影响了一百万公寓,而旧金山,洛杉矶,华盛顿特区等城市,以及加州和新泽西州的许多城镇都有各种形式的租金监管。”

——毫不奇怪,1995年租金管制的结束意味着以前被租金管制的房屋价格上涨了。“我们的统计分析还表明,在租金管制时期,受租金管制的房产的价值比从未受管制的房产的价值低50%左右,而这些房产在同一街区具有类似的特点,在租金管制结束后,这些房产的评估价值增加了大约18%到25%。”

——更令人惊讶的是,租金管制的结束也提高了剑桥所有非管制房产的价值。与租金管制房产比例较低的社区相比,位于受租金管制房产比例较高的社区的房产升值幅度更大。事实上,当租金管制结束时,不受控制的房产所有者的收益总额大于租金管制房产所有者的收益总额。取消租金管制对剑桥市存量住房价值的影响,其经济规模为18亿美元。我们计算出,解除控制带来的积极溢出效应为剑桥从不受控制的房屋存量增加了10亿美元的价值,相当于其总价值的10%,以及1994年至2004年期间其增值的六分之一。值得注意的是,对不受控制的房地产的直接影响要小于溢出效应。我们估计,取消租金管制使未受管制的房产价值提高了7.7亿美元,这比溢出效应低25%。”

把这一切都在一起,在我看来,我看起来像思考租金的方式 - 至少在剑桥,质量颁布的形式.--它创造了一种低质量和保持不良的情况住房库存,然后租金少于不受控制的属性。如果公共政策的目标是创造较低质量和更实惠的住房,还有其他方法可以实现这一目标。例如,分区法律可能要求租赁复合物包括常规和小型租赁公寓的混合,因此小型(并因此“较低质量”)公寓将租用。或者收入较低的人只能收到住房凭证。

但是,当以导致大部分住房股票退化的方式颁布租金时,该成本不仅是由这些租金控制公寓的房东携带的成本。事实上,大多数成本可能是由于没有租来控制的房地产的溢出效应。当一个社区中的大量房屋不受保养时,每个人的房价都会受到影响。