2015年3月25日星期三

抵押贷款的崛起:房子太多了?

经济学家有时认为更多的选择必须是中立或良好的。逻辑是,如果您不想要任何其他选择,那么请不要带它们,并且您同样很好。如果您确实想要其中一个额外的选择,那么您就会更好地关闭。当然,这个论点并不密封。它假设没有评估更多选择的成本,假设明智地选择的机会并没有随着选择的数量而下降。

对于出现这些问题的一种情况,考虑金融市场和政府法规的许多变化,使人们对人们拿出抵押贷款并购买房屋的巨大更容易。我当然认为将抵押贷款拿出抵押贷款对我有利的选择,因为而不是花几年挽救足够的钱,直接买房子,我可以在房子里住在房子里,同时偿还抵押贷款。但这种额外选择也带来了危险。人们在评估成本和福利随着时间的推移蔓延的情况下,人们经常糟糕。我们在我们想省钱的情况下找到自己,或者开始锻炼更多,或者吃得更健康 - 但总是从明天开始,从来没有今天。许多人发现自己现在营造信用卡账单,现在有利益消费,支付将来的支付成本。因此,发现当拿出长期抵押贷款的选择变得可用时,人们会借助过度借款。

我的祖母过去常常有一个关于那些买到银行告诉他们的人的人,他们能买得起的所有房子,往往有点更多:“你不能吃砖和砂浆。”

例如,如果贷款付款将是30%或更少总收入的30%或更少,您可以“提供”房屋的一个常见的拇指。当然,这条规则是基于贷款将偿还给银行的可能性,而不是在一年内感觉良好,或者在五年内令你花了多少钱。如果有人告诉过你,你可以在其他一些购买中花费什么 - 就像汽车或假期一样 - 你可能不会觉得半义义务花费那种实际金额。

òscarjordà,莫里茨希尔克里克,艾伦米·泰勒探索了这种动态的大幅上的问题“抵押未来?”作为旧金山美联储银行的“经济信”(2015年3月23日,2015-09)。从他们的摘要:“在第二次世界大战之后的六十年中,作为一项比例的银行贷款与国内生产总值的比例在高度经济体中逐渐增加。在很大程度上,这种前所未有的信贷扩张是由抵押贷款的巨大增长驱动的。贷款支持由房地产使家庭能够利用,并以基本的方式改变了银行业务的传统业务。这种“巨大抵押”对商业周期的动态产生了深远的影响。“

这是展示抵押贷款与美国住房总价值的例子。1960年,在1990年,在一些颠簸之间,抵押贷款等于房屋库存价值的约30%:把它放在另一种方式,平均人们生活在房子的70%的房子里的房子里他们在家里自己的股权。到2010年,抵押贷款是住房股票价值的50%。


跨越世界的高收入国家,抵押贷款已成为银行的主导业务,而不是向企业贷款或向个人提供其他类型的贷款。


从整体宏观经济的角度来看,银行贷款作为GDP的份额正在上升,而且大部分贷款是由于住房贷款增加。Jordà,Schulanick和Taylor从17个国家的数据呈现一些相关性并达到此结论:
第二次世界大战后银行贷款的巨大扩张是现代金融和宏观经济史上最具非凡的发展之一。[i] N淘汰船长的战后时期明确地造成的金融和正常衰退更差。...相比之下,非拖让信贷中的繁荣几乎没有对同一战后时期的经济衰退的形状产生影响。为什么差异?此时我们只能推测。抵押贷款蓬勃发展的胸部通常随后是迅速的家庭倾角,这往往会随着借款人转移消费储蓄而倾向于整体需求。这是全球金融危机中慢慢恢复的最明显的特征之一......
换句话说,从监管机构,金融业和购买房屋的税收守则的默契鼓励并不只是冒险一些房屋内商人的风险。它还使衰退更糟糕,并且如2007 - 2009年,甚至可以威胁更广泛的金融稳定性。

在家庭级别,这会削弱我们认为作为住房消费量的预期或正常金额的问题。在20世纪70年代初,T他平均新的单户住宅有1,660平方英尺达到2007年为新房达到了超过2,500平方英尺的达到峰值,然后在房价泡出来后逐渐下降了一点。

让我提出猜测:说采取抵押贷款的规则随着时间的推移而变得更加紧张。想象一下,该标准是银行将根据您的收入,而不是30%,或者通常可以提供15%或20年的抵押贷款,而不是30岁的标准。我猜测是抵押贷款的银行贷款将更小。房屋的大小可能会增加,但不是那么迅速。美国资本投资较少将分配给住房,这将使更多可以分配给能够提高长期生活水平的投资。美国经济易受衰退的脆弱性。在使抵押贷款拖延的人不那么伸展的人将不太可能面临违约或止赎。而我的猜测是我们中的许多人都会完全适合生活在较小的家中,因为较小的尺寸是常见的,典型的,我们期望的典型和典型。我们没有支出住房的钱很容易花在其他形式的消费中。

简而言之,推动抵押贷款更容易获得,有时会出现好像它只能让人更好地让人更好。他们可以借用与以前相同的金额,或者他们可以决定他们更愿意更多地借更多。但制定抵押贷款也有更多的权衡,无论是“不能吃砖和砂浆”和更广泛的经济的个人。