2016年5月18日星期三

这次住房有什么不同?

每个人都知道,大衰退与后来走向破产的房地产繁荣纠缠在一起。但更确切地说,在最近的商业周期中,房地产有什么不同?Burcu Eyigungor探讨“住房在缓慢复苏中的作用”2016年春季刊经济的见解,由费城联邦储备银行发布。

首先,这里是私人住宅固定投资——基本上是用于住宅和公寓建设以及重大翻修的支出——占GDP的比重,可以追溯到1947年。请注意,这类投资在每次衰退期间都会下降(由阴影部分显示),然后通常会在衰退结束前开始反弹——2009年之后除外。
最近的住宅建筑周期看起来不同。Eyigungor解释说:
房地产繁荣时期从1991年到2005年最长的不间断的扩张房屋建筑整体经济产出的比例自1947年以来(图1)。在1991年的经济衰退期间,私人房屋建筑构成了GDP的3.5%,这增加了其占GDP的比例没有任何重大中断2005年的6.7%。这是自上世纪50年代以来的最高比例。就像繁荣时期一样,随之而来的萧条也不同于之前的时期。在泡沫破裂期间,私人住宅投资占GDP的比重降至1947年以来的最低水平,甚至在2009年衰退结束后也一直保持在较低水平。在以往的经济衰退中,住宅建设的下滑不仅没有那么严重,而且住房市场的复苏也带动了GDP的复苏。正如美联储主席珍妮特•耶伦(Janet Yellen)所指出的那样,在过去经济复苏的头三年,住房建设对GDP增长的贡献几乎为零。
自2009年以来,住宅建筑的水平非常低,可能有两类原因。在供应方面,考虑到2008年之前已经建成的房屋和较低的价格,建造房屋似乎并不有利可图。在需求方面,大衰退的一个后果可能是,至少有些人感觉经济不稳定,对房地产市场不信任。所以不急于购买。

供给和需求可能都起到了一定作用。但房价现在已经上涨了大约三年,业主自住住房和租赁住房的“空置率”回到了大衰退之前的水平。从这个意义上说,空置住房过剩或特别低的价格似乎并不是房地产市场的大问题。相反,Eyigungor认为,住房市场的需求方面阻碍了住房市场的发展。

特别是,住房的需求与“家庭形成”的速度捆绑在一起 - 即开工新户的人数。2009年后,家庭形成的水平低(并记住,这些低级在人口比几十年前更大的背景下,所以速度家庭组成将更低)。
房屋的率现在拒绝回到20世纪80年代的水平,租房者的份额已经上升。“这种下降降低了整体住房支出,因为房主平均花费更多地花费比住房更多的房屋,而且由于房屋的税收和持有抵押贷款。在一起,家庭形成和房屋的下降促成了住宅支出的下降占GDP。“
房地产支出通常会帮助美国经济走出衰退,但这次不是这样。组建新家庭的需求还没有出现。正如我过去指出的,克林顿政府的国家住房拥有率战略和布什政府的“住房拥有率社会”都吹嘘了从20世纪90年代中期到2007年住房拥有率的上升。事实证明,从这些策略中获得的住房所有权收益是短暂的,而与这些策略相关的一些成本却是实实在在的。