2016年10月4日星期二

美国住房市场快照

美国房价已康复,以至于它们又回到了2000年代初期泡沫之前存在的长期趋势。美国家庭以住房形式的股权总额在很大程度上恢复了。在这里,在t的帮助下他弗雷德网站由圣路易斯联邦储备银行经营,是对美国房地产市场最近的过山车走势的一个快速概述——这就解释了为什么州和地方政府应该调整其优先事项,以鼓励更多的住宅建设。

这是自2012年以来房价的反弹。随着时间的推移会有涨有跌,但当前的价值与过去40年的趋势相差不大。

房主在房地产中拥有的股权的股权在2006年房屋泡沫顶部达到约13万亿美元,然后到2009年(!)下降了7万亿美元,自2012年以来再次反弹至近13万亿美元。


另一个观点是将房主的住房股权除以GDP,这调整了通货膨胀的变化以及随着时间的推移实际经济的规模。通过这一合作,您可以看到房主股权大多是20世纪下半年GDP的50-70%的范围。房屋泡沫在2006年推动房主股权高达近100%的GDP,泡沫的破裂将其降至40%。


另一种在房主股权上切片的另一种方法是相对于房地产的总价值看。例如,虽然20世纪70年代和20世纪80年代初,但仍然是房地产总价值的大约70%的房主股权 - 而其余的是欠贷方的抵押债务。但即使在20世纪90年代和2000年代初期的房价上涨,就是房主股权的份额正在下降,因为购房者更积极地借用。当房屋泡沫爆裂和房屋的价值下降时,累计借款的大小仍然存在。房屋价值的份额几乎降至35%,这将是20世纪70年代和20世纪80年代初期普遍存在的一半。房地产的房地产的份额现已反弹,但仍未低于60%。

房屋价格的变动也会影响房屋建设。这是20世纪50年代末以来新屋开工的模式。这些数据是以房屋开工量为单位衡量的——也就是说,与美国的人口规模无关。1960年,美国的人口约为1.8亿,而现在为3.2亿。新屋开工数据虽高,但建筑业从1990-2005年的长期增长态势已足够清晰,此后建筑业大幅下滑至该数据所示的最低水平也同样清晰。虽然有反弹,但在历史背景下(考虑到美国人口更多,家庭规模更小),这似乎是相当温和的。

“空缺率”或空置的房屋的份额,是房屋市场当前状态的衡量标准。房地产率在住房胸围达到尖峰,但现在回到20世纪80年代和1990年代通常普遍存在的近水平。


在我看来,最近房价的反弹似乎与泡沫时期的上涨不同。在房地产泡沫在2000年代早期,有大量的建筑房屋开工(如图所示),而坐在空空置率(如图所示),并由借来的钱(如图所示的低水平相对于房地产业主权益值时价格上涨)。最近房价的反弹发生在建设水平保持相对较低,空置率处于历史上常见水平,住房总值相对于GDP处于历史上常见水平的时候。

因此,我的感觉是,房价的反弹不是借贷驱动的需求繁荣,而是住房供应的限制。这些限制通常不是联邦政策的问题,而是由州和地方政府、社区活动人士和法院实施的,他们的努力起到了抑制建设、保持房价高于正常水平的效果。杰森·弗曼(Jason Furman)自2013年以来一直担任奥巴马总统的经济顾问委员会(Council of Economic Advisers)主席,他直截了当地表达了这一点。例如,去年11月,他发表了题为“共享增长的障碍:土地使用管制和经济租金评论的案例”的演讲,他说:“我将专注于过度或不必要的土地利用或分区规定,这些规定超越住房市场妨碍了移动性,从而有助于不平等和生产力增长下降。”

类似地,2016年总统经济报告(第87-89页):
“供应限制在住房市场提供了一个结构挑战,特别是在高流动性,经济上充满活力的城市。当住房供应受到限制时,当需求增加时,它的空间较少,导致价格较高,价格较低。新建筑的限制反过来,可以妨碍当地劳动力市场的增长,并抑制总产量增长。对房屋供应的一些限制来自地理位置,而其他人则是人造的。由于土地使用规定,诸如最小批量要求,如最小批量要求,其他限制高度限制和禁止多摩利房屋的条例,落入人为类别,因此可以修改以支持更包容性的增长。虽然这些法规有时可以提供合法目的,例如保护人类健康和安全和防止环境退化。,土地使用法规也可用于保护住房市场的既得利益。......
“除房屋负担能力之外,这些法规还对经济的影响程度更广泛地。房屋负担能力减少 - 无论是作为监管的辅助结果还是通过设计 - 阻止个人转向高生产率区域。......确保分区和其他限制不防止高生产率地区生长的住房供应将是联邦以及国家和地方政策制定者的重要目标。“