2016年10月21日星期五

美国会成为一个租房国家吗?

美国长期以来一直是一个拥有房屋的国家,但在房地产泡沫和大衰退(Great Recession)之后,住房拥有率一直在下降。我们正走向一个租赁者的国家吗?城市景观该报告由美国住房和城市发展部(US Department of Housing and Urban Development)每年发布三次2016年第一期他说:“到2050年,目前约64%的美国家庭的住房拥有率将至少下降20个百分点。”

对这个问题的简短回答是,根据一些预测,美国住房拥有率再下降10个百分点是合理的,但20个百分点似乎不太可能。但让我们把这个答案放在上下文中。这是1980年以来美国的住房拥有率。房地产的繁荣和相应的下降是显而易见的。但最近的下跌只是一个周期的一部分,还是预示着未来几十年的趋势?回答这个问题意味着试着去看过去最近的房地产泡沫,并考虑什么可能影响住房所有权的长期。



例如,阿瑟·c·纳尔逊在《关于到2050年53%的住房拥有率的可能性》中写道。他指出,2015年非西班牙裔白人的住房拥有率为72.5%,而其他所有人的住房拥有率为47.1%,纳尔逊称其为“新多数人”,因为这个群体在美国人口中所占的比例正在扩大。他的预测细节已在论文中,但结论如下:“我估计,到2050年,美国的住房自有率可能达到53.5%,大致相当于德国2015年的水平。”尼尔森还指出,在上世纪50年代,美国的住房拥有率约为53%,所以这样的比率在美国显然不是前所未有的。


Dowell Myers和Hyojung Lee在“Cohort Momentum and future Homeownership:The Outlook to 2050”中强调,住房拥有率随着人口老龄化而变化。老年家庭更有可能拥有自己的房子。但接下来的结果是,如果随着时间的推移,较年轻的家庭成为住房所有者的可能性越来越小,那么随着时间的推移,住房拥有率将会下降。他们写道:

在1980年的人口普查中,35岁至39岁的人拥有住房的比例最高达到69%。从那时起,可能是在日益增长的负担能力问题的压力下,以及婚姻减少和日益多样化的影响下,自住房拥有率开始非常缓慢地下降,这两者都增加了从历史上住房拥有率较低的群体中来的人数。然而,在金融危机之后,下滑速度急剧加快。从2008年到2015年,这个年龄段的住房拥有率从64.6%下降到55.1%(-9.5个百分点)。与此同时,在70岁至74岁的人群中,这一比例在同一时期仅略有下降,从81.7%降至80.7%(-1.0个百分点)。今天年轻人的低住房拥有率,除非他们在未来几年加速超过正常的增长速度,否则有可能压低美国的住房拥有率,因为这些人群将在本世纪晚些时候取代他们的长辈。
基于这一队列分析,他们的中期预测是,到2050年,美国的住房拥有率将低于55%。但根据他们的悲观预测,到2050年,美国的住房拥有率可能会降至45%以下。过去几年,年轻一代购买住房的意愿或能力出现了永久性的变化。

其他报纸对住房拥有率的下降并不那么悲观。在“是租房者的国家还是有房者的国家?”,阿瑟·阿科林,劳里·s·古德曼和苏珊·m·瓦赫特提供一个基于年龄和种族/民族演变的预测,并提供一个中等范围的预测,到2050年住房拥有率将下降到57%。在《美国住房拥有率的未来走势》(The Future Course of U.S. Homeownership Rates)一书中,唐纳德·r·豪林(Donald R. Haurin)提出了类似的估计,并提出了一些其他见解。他写道:
为什么住房拥有率最近下降了,而且还会继续下降?考虑6个原因。人们对自有住房或隐私的潜在偏好可能会减少,但没有证据支持这一假设。(2)与房价波动相关的风险溢价增加,提高了用户成本;然而,随着房价趋稳,溢价在未来应该会下降。(3)尽管大衰退后抵押贷款收紧,但2012年后变化不大。家庭需要时间来适应更高的信贷质量和更高的首付要求,但这一调整需要10年时间。(4)家庭预期流动性的增加提高了用户成本中的交易成本部分,但最近的变化表明,总体和年轻成年人人口的流动性都有所下降。最近房租上涨了,但这种上涨应该会提高住房拥有率。(6)可能导致最近特定年龄的住房拥有率下降的最重要因素是负面信贷事件的残留,如止赎、卖空和破产。 The impact on credit scores of these derogatory credit effects, however, is unlikely to last beyond 2020. Consideration of these six factors suggests that age-specific homeownership rates will stabilize no later than 2025, then will rebound, but not to the previous, boom-inspired peaks.
这些估计在他们自己的方式上都是足够合理的,但他们对我感到有点不满意,因为他们相对较少地关注一些其他的因素,这些因素似乎可能会塑造住房所有权的未来。例如,以下是一些人口普查局的数据,这些数据显示了城市区域内外以及区域之间的差异。请注意,大城市的住房拥有率往往要低得多:事实上,如果住房拥有率低于50%对你来说似乎难以置信,你可能会思考这样一个事实:这已经是美国城市的现实。还要注意,东北部和西部地区的住房拥有率已经低于60%(当然,这在很大程度上是因为这些地区有更多的大城市)。因此,一个人对未来住房所有权的信念在某种程度上是关于人们在未来选择住在哪里的声明。

家庭结构也有变化。例如,美国的出生率在20世纪60年代有所下降。上世纪60年代初,美国有孩子的家庭的比例约为57%,但从那时起已下降至45%左右。虽然有孩子的家庭越来越少,但是孩子的数量越来越少更多的年轻人和父母住在一起。随着这些年轻人走向独身的“少孩子”或“无孩子”家庭,我不清楚他们是想拥有自己的孩子,还是想租房。

最后,住房拥有率在某种程度上是一种社会选择,与影响不同类型住房供应的政策有关(比如影响大型独立住宅、小型独立住宅、共管公寓、或者建造出租公寓)和对住房的需求(比如金融和税收系统是否以鼓励买房的方式建立。Haurin写道:“从横向上看,发达国家的住房拥有率差异很大(2013年的数据),从挪威的83.5%到西班牙的77.7%,英国的64.6%和德国的53.3%。”如果美国想要更高的住房拥有率——并且不想经历另一个房价泡沫(!)——它需要考虑可能朝着这个目标前进的政策。