2017年10月18日,星期三

房地产市场:欧洲视角

美国人对美国房地产市场的种种问题再熟悉不过了:房价波动,人们负担不起,甚至无家可归。看到整个欧盟都存在类似的问题,我不知道这是令人宽慰还是令人困惑,但是2017年欧盟住房状况,刚刚出版的欧洲出版,即45个国家和区域住房相关组织的联合会反过来又代表了“43.000公共,社会,合作住房提供商在24个国家。”以下是该报告的一些评论:

  • “随着GDP的份额的”住宅建筑目前仅超过2006年的水平,并且建筑恢复比价格慢得多。...
  • 高的建筑标准和要求对若干国家提供社会和负担得起的住房构成重大挑战。…
  • 由于施工无法跟上需求,房屋短缺更加清晰,特别是在具有不断增长的大城市/大都市地区。......
  • 短缺有助于提高价格和租金。“

总体而言,欧盟的房产率是相似的到美国。但具有讽刺意味的是,拥有最高住房拥有率的国家往往是前苏联的共产主义国家,因为这些国家的人们能够以较低的价格获得他们一直居住的房屋的所有权。这份报告解释道:
“欧洲最常见的任期是所有者占领,平均有69.4%的人口占所有者被占用的住房的人口,防止了30.6%的租户。然而,这种掩盖了各国的任期分布的各种各样的变化。中部和东部的大多数前共产主义国家欧洲在没有抵押的情况下展示了一部非常高度的本土业主,因为共产党制度租户的堕落是为了购买他们以低价格生活的住所。在南欧国家,彻底的所有权率也很高。最多英语和北欧国家,比利时和荷兰所有者具有出色的抵押贷款是最常见的任期类型。只有在瑞士和德国的租赁比拥有更常见......“
这是一个显示房屋所有权的数字,蓝色条显示了欧盟国家,而私人租赁显示为橙色条。



此外,21世纪的欧洲房屋率一直在下降:
“然而,自本世纪初以来,一些国家的业主自住比例有所下降,与私人租赁市场中的租客家庭的比例有所增加相对应,例如在爱尔兰和联合王国。这一趋势也反映在欧盟的平均水平上:记住,有显著的跨国差异,自2007年以来,拥有抵押贷款的业主比例略有上升(从25.6上升到27%),而拥有抵押贷款的业主比例则大幅下降(从47.2下降到42.2%)。同期内,以市场价格租客所占比例显著上升(由12.6人上升至19.9%),而缴付减租租金的租客所占比例则下降(由14.6人下降至10.9%)……”
进一步的讽刺是,许多东欧国家的高质产权率可能欺骗这一房屋股票质量极差的大量份额,而新的业主没有资源来解决它向上。其他人经历“燃料贫困”,这意味着他们没有资源来保持房产加热或冷却。

经济实惠的住房是欧盟的一个问题,也(省略了引文):
"Housing costs is the single highest expenditure item for households, at about a quarter of total households’ budget in 2015, increasing from 21.7 in 2000 and 22.5% in 2005 to 24.4 in 2015 ... A large number of households are ‘overburdened’ by housing costs (i.e. they spend over 40% of their disposable income on housing) ... 11.3 of the overall EU population was ‘overburdened’ by housing costs in 2015 ... Most interestingly, although the average housing overburden rate for the overall population has remained more or less stable in recent years, the share of poor people overburdened by housing costs has increased significantly over the past decade, from 35% in 2005 to over 39% in 2015. This increase has been particularly steep in some crisis-ridden countries where the housing cost overburden rate among the poor has more than doubled over this period (Greece, Ireland, Portugal and Spain) ..."
欧洲联盟经济适用的住房政策一直在转向使各国政府建设额外的住房,以便为收入水平较低的人提供住房支持。
“关于住房研究的文献大致区分了供给侧干预和需求侧干预,有时也被称为对象补贴和主题补贴。从历史上看,许多欧洲国家在第一次世界大战和第二次世界大战之后面临的住房短缺问题,都是通过政府建设新住房的大型投资项目来解决的。建筑补贴被认为是解决这一问题的最有效方法。在许多情况下,这是通过建造公共住房或社会住房来实现的。因此,最严重的住房短缺问题得到了缓解,住房标准得到了改善。尽管欧洲住房系统的多样性和几个例外在这方面(特别是奥地利),有明显的从供应转向需求方面补贴近几十年来在许多欧洲国家,现在有许多让住房补贴支出超过供给补贴或建立新的家园。在丹麦、法国、荷兰和瑞典等租赁业相对较大的国家,住房资本投资下降的趋势尤其普遍。”

最后,该报告对城市住房的高成本表示相当担忧。随着城市人口上涨的常见问题,城市中心的土地有限,外国投资者的问题采购房产和现有所有者使用Airbnb等选项将其物业转变为短期租赁是大主题。和所有这一切的背景是,建设不仅下降,而且在许多欧洲城市面临着半敌对的监管环境。来自报告:
“欧洲一些最时尚的城市确实正面临着‘住房缺口’:很多人想住在这些城市,以便从它们提供的教育、工作、生活方式和文化生活中受益。”与此同时,欧洲一些最受欢迎的城市对房地产的旺盛需求也吸引了投资者,其中许多人寻求建立房地产投资组合。鉴于城市中心的土地是一种有限的资源,这种需求的增加可能导致房地产和租金价格的螺旋上升(除非得到充分的监管). ...在“对冲城市”——全球资本寻求投资安全港的主要目的地,房价已升至大多数居民负担不起的水平,为黄金地段的业主创造财富的巨大增长,同时由于负担不起,使中低收入家庭无法拥有住房或租房。这些家庭被迫迁往城市边缘地区,缺乏就业和服务……”
欧洲人很可能报告他们的城市缺乏经济适用的住房。只有在希腊(EL)和克罗地亚(HR)只有大多数人认为,在他们的城市,很容易以合理的价格找到良好的住房。(此处提供两个字母国家代码列表。
在我看来,美国的政治话语有时会倾向于浪漫化欧洲国家的生活如何更好。至少,在房地产市场方面,美国和欧盟都面临着许多类似的问题。