2017年12月12日星期二

美国房屋市场的快照:十年后

十年前,2007年12月,是大衰退的开始。让美国住房市场恢复?我的前往美国房地产市场的定期更新是“住房市场一目了然”,每月一张月刊城市研究所住房融资政策中心。这里有一些快照最近(2017年11月)问题

美国房屋的总价值可以分解为房主的股权和抵押贷款债务仍然突出。正如该数字所示,在从2006年到2011年的房价下降期间,美国房屋总价值下降约7万亿美元 - 跌幅约为30%。当然,房价下跌并没有减少已经欠的人(蓝线)的债务,因此它主要出现在家庭公平(黄线),落后约50%。家庭股权通常比未偿还的债务大,但这种关系扭转了几年。然而,美国房屋的总价值现在已经再次上升并超过了2006年的水平,而住房债务的数量实际上已经拒绝了。
这是一个使用CoreLogic和Zillow两种住房价格指数(HPI)衡量的相应年度房价变化的图表。

难以理解的是,家庭抵押贷款的急剧下降导致家庭的严重压力。这个数字显示了在严重犯罪或实际丧失抵押品赎回权中的家庭贷款份额。在最糟糕的是,整个美国所有抵押贷款的大约十分之一的拖欠贷款超过90天拖欠或抵押品赎回权。

更多的家庭在抵押贷款上并没有违法,但发现自己“水下” - 即他们欠抵押的抵押贷款的东西比房子更值得在销售中的价值。2009年,约有四分之一的美国抵押贷款拥有负面股权。

这些图表背后的经济故事——价值损失、价格崩溃、违约和负资产——是灾难性的。这些图表还提供了一些证据,说明抵押贷款融资背后发生了什么。要理解这些数字,了解大多数抵押贷款现在都被“证券化”是很有用的,这意味着它们是由购买基于基础抵押贷款的金融证券的投资者提供资金的。这些投资者可以是银行、养老基金、保险公司、对冲基金或其他机构。证券化过程可以通过房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和吉利美(Ginnie Mae)等“政府资助企业”进行,也可以通过拥有“私有标签”证券的私营部门进行。

在房价崩盘前的几年里,一个巨大的变化是,私人债券大幅扩张,特别是扩展到次级和次优级抵押贷款,这比通常的“优质”抵押贷款风险更高。(Alt-A是介于优质和次级之间的风险类别。)
这一私人标签证券的住房市场的份额在20世纪90年代后期慢慢上升,飙升几年。但在房屋危机的热量中,他们融化了。现在政府赞助公司几乎完全占据了抵押贷款支持的证券。当然,他们生存了,因为他们接受了联邦政府的巨额救助,以及政府在未来支持他们的承诺。
在房屋市场崩溃的后果,私人标签抵押贷款支持证券的近代,毫无疑问,获得抵押贷款更难。实际上,人们可以做出市场仍处于过度反应模式的情况。此索引提供了可能默认的所有者占用的家庭购买贷款的份额。它将借款人没有偿还的风险分开,以及由于所做的更高风险贷款而导致的产品风险。

因此,您可以看到次级次级次级份额和Alt-A的贷款份额到达市场的贷款 - 以及他们带来的产品风险如何推出默认的风险。城市研究所估计是,从大约2001 - 2003年的时间可以被视为“合理的贷款标准”,这意味着近年来的预期违约水平很低是持续过度反应的一部分,对LWRONG如此糟糕。

这当然还有很多关于这个巨大经济衰退的故事。但它确实支持令人担忧的是,当金融监管机构看到大量快速地积累了一种新的高风险贷款时,他们应该认真考虑投放制动器。并提醒投资者,当资产价格迅速投球时,由于房价在2000年代初完成,开始思考如何确保柔软的着陆是明智的。