2019年3月2日,星期六

新奇的租金控制看起来像什么

俄勒冈州刚刚成为第一个在全州范围内颁布房租管制法的州。州长凯特·布朗(Kate Brown)说:“这项立法将为俄勒冈州人提供一些即时的救济,他们正疲于应付不断上涨的房租和紧张的租赁市场。”这种说法当然是不正确的,因为俄勒冈人在不断上涨的房租中挣扎,他们现在的处境和法律通过之前完全一样。新法案将现有租户的租金未来涨幅限制在7%,再加上通胀,所以这显然不是一个严格的限制。看到未来增长的上限逐渐回落将是一件有趣的事情。

从这个角度来看,俄勒冈州的提议是租金控制演变成的一个例子——不是纯粹的价格控制,而是一套更灵活的规则。Brian J. Asquith在《租金控制——治疗比疾病更糟糕吗?》一书中概述了租金控制的新版本及其影响。为厄普约翰研究所写的就业研究2019年1月通讯。正如阿斯奎斯所描述的,纽约、旧金山、洛杉矶、奥克兰和华盛顿特区的租金管制规则有四个共同特点:
  1. 该市给予房东和租户一定的自由来协商起价租金,然后根据机构法令或规定的公式对随后的租金上涨设定上限。这一过程被称为“空置解除控制”,范围从纽约市和华盛顿特区受到限制,到加利福尼亚州完全不受限制。
  2. 现有租户的租约会自动续期,房东通常会要求“有正当理由”驱逐租户。在实践中,这意味着房东必须向租金委员会或法院证明,租户被驱逐的原因是事先确定的一系列原因之一。这就防止了房东随心所欲地向租户转租,并根据市场变化锁定新的基本租金。
  3. 新建的建筑物不受租金管制,除非房东愿意加入。政策制定者担心会阻碍新的供应,因此这些规定只控制现有建筑,并承诺不会进一步扩大控制范围。
  4. 有一系列的房东困难条款,其中房东可以请愿将某些经营费用转给租户,以合理的利润来弥补成本。

这里有一张来自阿斯奎斯的表格,展示了城市在这些维度上的比较。据我所知,俄勒冈州的新租金控制计划正好符合这种一般模式:

这种适度灵活的租金控制对房地产市场的影响,肯定不如对现有租金设定一个纯粹的上限(政府为新租户和新建筑设定租金,等等)那样具有破坏性。但租金管制的支持者似乎经常暗示,这类计划只不过是阻止房东剥削租客的一种方式。这当然更复杂。

Asquith提供了一些最近关于这一主题的研究综述,其中一些研究以前已经在这个博客上讨论过了:例如,请看《租金管制回报:想法与证据》(2018年10月26日),马萨诸塞州坎布里奇的租金管制结束时(2012年10月24日),以及阿斯奎斯自己最近的工作论文"房租上涨会减少住房供应吗
租金控制?旧金山驱逐事件的证据。”

这些研究的结果可能是你所期望的。那些拥有租金管制公寓的人更有可能留在那里,即使他们得到的工作需要更长的通勤时间。房东们试图逃避租金控制规定,他们采取了一些方法,比如将出租房产转变为共管公寓(condo)的所有权,在可能的情况下采取积极措施驱逐住户。当租金管制到位时,租赁住房的数量和质量都比不实行管制时要低。目前的租房者需要支付的现金较少,但未来的租房者将更难找到住处,而且租房者比例较高的社区往往会变得破败。正如阿斯奎斯写道:

“这些措施很大程度上是临时的,但就像许多所谓的临时制度一样,租金管制是解决似乎永远不会结束的紧急情况的办法。租金控制之所以持续存在的一个原因是,它将未来租户的利益重新分配给了当前租户. ...租金管制已成为现实。目前的受益者组织良好,人数众多,他们知道废除该法案会给他们带来什么损失。因此,租金管制重返学术议程的时机恰到好处,提醒了政策制定者和失望的公众:尽管一些地方飙升的租金负担确实接近危机水平,但租金管制政策尚未兑现其承诺:所有人都能负担得起房租,而不是只给少数幸运的人。”